Форум Солнечногорских садоводов

Как купить земельный участок
(из журнала «Приусадебная газета» № 1, январь 2007 г.)

По мнению знающих людей, купить и правильно оформить земельный участок, частный дом или дачу гораздо сложнее, чем жилье в многоквартирном доме: и нюансов,
которые нужно учесть, больше, и в оформлении документов
есть свои особенности. Как не наломать дров приобретая участок? Об этом мы беседуем с юристом А. Тимошенковой

Предположим, я выбрала несколько вариантов и отправилась осматривать участок. На что посоветуете обратить внимание?
- Если участок находится в составе садоводческого или дачного некоммерческого объединения, зайдите в правление, познакомьтесь с председателем, поинтересуйтесь, нет ли у продавца участка задолженности по взносам и иным платежам. Погуляйте по территории дачного поселка, пообщайтесь с соседями, наверняка узнаете какие-нибудь интересные подробности.
- Неоднократно слышала о разных хитростях продавцов. Например, некто продавал участок с магистральным газом, что, конечно же, пре"льстило покупателя. А через месяц газ вдруг перестал поступать к горелке. Новый хозяин «пошел» по трубе и в нескольких метрах от дома обнаружил баллон с газом, вкопанный в землю.
Я сама невольно стала свидетелем такой вот сцены: риэлтор, показывая соседний участок потенциальному покупателю, указал на трубу летнего водопровода и сказал: «Потом врежетесь в эту трубу, и будет у вас газ».
- Это говорит о том, что покупателю нельзя быть слишком доверчивым. Надо проверять все самому, а не полагаться лишь на утверждения про"давца.
- И наконец, главный во"прос: какие документы должен предоставить продавец?
- Продавец должен подготовить пакет правоустанавливающих документов. Причем предо"ставить его до заключения сделки. Никогда не соглашайтесь на уговоры другой стороны «донести» документы позже.
Чтобы потом не кусать локти, вы просто обязаны подержать в руках оригиналы правоустанавливающих документов (а не копии!). Если на встречу с вами продавец (или его представитель по доверенности) пришел только с копиями, то отложите встречу (не говорю уж о заключении договора). Разумеется, продавец не передаст вам оригиналы документов даже на время, и будет прав. Но вы можете (и должны) ознакомиться с ними в присутствии продавца (или его представителя).
Вот приблизительный перечень документов, которые необходимо затребовать перед за"ключением сделки по купле-продаже земельного участка.
Постановление о предоставлении земельного участка. В зависимости от целевого использования земли постановление выдает глава сельского округа либо местной администрации. Проверьте подлинность этого документа в органе, который выдавал постановление и реквизиты (входящий номер, дату).
Есть еще более надежный способ проверки документа, (правда, это займет около месяца): запросить копию постановления в архиве администрации. Если в постановлении указано, что земельный участок предоставляется в собственность за плату, обязательно затребуйте договор купли-продажи.
Свидетельство о праве собственности за земельный участок. Идеальный вариант — наличие у продавца свидетельства о государственной реги"страции права собственности, выданное после 2000 года, с кадастровым номером земельного участка и кадастровый план. Это сэкономит вам уйму вре"мени.
- В этой связи у меня во"прос: у многих владельцев земли есть старые свидетельства, причем разных цветов. Они также действительны?
- В начале 90-х годов минувшего столетия утверждались различные формы свидетельства и выдавались разные бланки. В Федеральном законе № 122-ФЗ от 21.07.1997 года «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» сказано, что право собственности гражданина на тот или иной объект недвижимого имущества подтверждает соответствующая запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество (ЕГРП) и свидетельство о государственной реги"страции этого права.
Однако до вступления указанного закона в силу граждане, которые владели, пользовались и распоряжались земельными участками, подтверждали свое право другими документами (ст. 6 указанного закона). Поэтому юридически приравнены к записям в ЕГРП сразу три вида свидетельств о правах на землю. В обиходе они известны (по цвету бланка) как «белые» (государственные акты по постановлению Совета Министров РСФСР от 17.09.1991 года № 493), «голубые» (свидетельства по постановлению правительства РФ от 19.03.1992 года № 177) и «розовые» (свидетельства по указу президента РФ от 27.10.1993 года № 1767).
Теперь о других обязательных документах. Потребуются также:
- «свежая» выписка из ЕГРП. Проверьте, не зарегистри"рованы ли обременения на участок, а также вид целевого использо"вания, чтобы впо"следствии не оказалось, что вы не имеете права что-то строить на участке;
- межевое дело. Чтобы обезопасить себя от конфликтов с соседями, тем более если придется все-таки оформлять кадастровый план на земельный участок, обратите внимание на состав землеустроительной документации (межевое дело). Изучите акт согласования границ земельного участка с соседями.
Ну и наконец, пригодятся такие документы, как справка из правления СНТ об отсутствии задолженностей продавца по взносам, справка об отсутствии зарегистрированных обременений на земельном участке, справка из налоговой инспекции об отсутствии задолженности по земельному налогу.
Если на участке есть дом и другие строения, продавец должен предоставить вам еще и такие документы:
- свидетельство о государственной регистрации права собственности на дом. Такого документа у многих нет, но это не повод, чтобы отказываться от сделки, если есть постановление о приеме дома в эксплуатацию (выдает глава местной администрации после завершения строительства дома и получения его хозяином технического паспорта). Разрешение не требуется на ряд строений — гаражи, дачные постройки, строения и сооружения вспомогательного характера (Градо"строительный кодекс РФ);
- технический паспорт на дом;
- акт приемной комиссии. В случае подсоединения дома к сетям коммуникаций (водопровод, электричество, газ, канализация и др.) выдается заключение о возможности регистрации дома с коммуникациями;
- прочие документы, к которым могут быть отнесены исходно-разрешительная документация, архитектурные планы и др.
До тех пор пока право собственности гражданина на дом или иное строение не зарегистрировано, указанные объекты не могут фигурировать в договоре купли-продажи.
Советую провести собственную строительную экспертизу, пусть она и будет не очень глубокой. Но вы составите реальную картину технического состояния дома и не переплатите за него.
После того как проверите все необходимые документы можно составлять договор купли-продажи. Но об этом поговорим в следующий раз.